Kommentar: Boligpriser til besvær

2017 var et nedgangsår for norske boligpriser. Dette etter flere år med høy vekst, spesielt i pressområder som Oslo. Derfor er det påfallende når boligprisene i Oslo sank i flere måneder i 2017. Boligprisene falt over hele landet, men fallet var spesielt stort i Oslo. Nå skal det sies at tall som ble lagt frem i november kunne tyde på at fallet bremset opp. Likevel er det flere, deriblant Eiendom Norge, som tror at prisene kommer til å falle ytterligere i 2018. Det eneste som er sikkert er at boligmarkedet er usikkert.

Det er mange faktorer som gjør at det blir spennende å følge med på boligmarkedet fremover. Det bygges mye i Norge nå. Samtidig er landet i en oppgangskonjunktur etter det voldsomme oljeprisfallet i 2014. Etter et par år med lavere økonomisk vekst og høyere arbeidsledighet, er nå norsk økonomi på bedringens vei. I en lavkonjunktur gir det mening at Norges Bank trår til med såkalt ekspansiv pengepolitikk (hvilket innebærer at man senker styringsrenten). Etter å ha ligget på 0,5 prosentpoeng siden 18. mars 2016, er det nå rimelig å forvente at Norges Bank må heve renten innen rimelig tid (og i alle fall i løpet av 2018…). Paradoksalt nok er én av grunnene til at man må heve renten at husholdningene tar opp mer gjeld på grunn av økte boligpriser. Stor gjeldsbyrde truer den finansielle stabiliteten. Dette kan ikke Norges Bank sitte å se på uten å reagere. Dermed taler dette for økt rente.

Det er imidlertid ikke bare slik at boligprisene påvirker styringsrenten. Styringsrenten påvirker også boligmarkedet. Dersom Norges Bank hever styringsrenten vil dette gjøre det dyrere å ta opp boliglån. Dette kan presse boligprisene videre nedover, selv om enkelte hevder at effektene av dette ikke vil komme til syne før til neste år.

En annen årsak til usikkerhet i boligmarkedet, er skjebnen til den mye omdiskuterte boliglånsforskriften. Den 6. november ba Siv Jensen Finanstilsynet om å evaluere forskriften for å se om den skal skrinlegges eller videreføres. Mange eksperter mener at utfallet at denne vurderingen vil avgjøre om vi får prisvekst eller prisfall i eiendomsmarkedet i år. Men hvorfor er denne boliglånsforskriften så avgjørende?

I denne artikkelen har jeg lyst til å trekke frem to deler av forskriften som kan være særlig krevende for studenter og førstegangskjøpere:

  • Har man mindre 40 % egenkapital når man kjøper bolig (og dermed låner 60% av prisen), må man betale minst 2,5% av lånet i året
  • Man kan ikke låne mer enn fem ganger egen brutto inntekt

Disse to reglene gjør det vanskelig for unge i etableringsfasen å få kjøpt bolig, spesielt i pressområder som Oslo og Bærum. Slike regler kan føre til at det blir et klasseskille i boligmarkedet mellom de som har foreldre som kan bistå økonomisk og de som må stå på egne ben. Carl O. Geving, direktør i Norsk Eindomsmeglerforening, har uttalt at ”eierlinjen i den norske boligmodellen utfordres når stadig flere unge blir avhengig av foreldrehjelp for å kjøpe sin egen bolig.”

På den ene siden kan man argumentere for at vi trenger denne boliglånsforskriften. Det kan true den finansielle stabiliteten å gi store boliglån til folk som ikke har mye egenkapital. Det er dette som utløste Finanskrisen i 2008-09. Det er slett ikke dit vi vil! En boliginvestering kan fortone seg som et uregjerlig dyr for mange ungdommer og det er ingen skam å hjelpe førstegangskjøperne og studentene litt ekstra. Men da må dette gjøres uten at det går på bekostning av den finansielle stabiliteten. Geving peker på flere alternative tiltak for å hjelpe disse ungdommene. Én løsning han nevner er at man kan utvide Startlån-ordningene til å omfatte unge med lav egenkapital, men med gode inntektsutsikter. Dette vil for eksempel hjelpe mange studenter.

Det er altså ingen tvil om at boligmarkedet er en komplisert organisme som styres av veldig mange ulike krefter som trekker i tidvis ulik retning. Det er heller ikke bare snakk om de som kjøper bolig. Mange leier. Det er vanskelig å si hvordan det kommer til å gå med leiemarkedet i år. På den ene siden så bygges det flere boliger. Dette taler for at leieprisene skal ned. Men dette betinger at mange nok av disse nye boligene kjøpes opp av folk som har til hensikt å leie ut. Det er imidlertid ting som kan tyde på at det er færre som gjør nettopp dette – færre kjøper boliger for å leie ut. I dette tilfellet kan antallet objekter på leiemarkedet gå ned. Dette vil i så fall kunne føre til økte leiepriser.

Utviklingen i leiemarkedet er av stor betydning for studenter. Og når situasjonen i leiemarkedet er så usikker, så er det også uvisst hvordan dette vil prege studenttilværelsen. Det som er sikkert er at man må bygge flere studentboliger. Dette er et evig krav fra oss studenter, men det er med god grunn! På landsbasis er det slik at 85% av alle studenter ikke får studentbolig. I Oslo er det veldig mange som står i kø. Tall fra Studentboligundersøkelsen 2017 peker på at man i Oslo og Akershus mangler 5537 boliger for å oppnå 20 prosent dekningsgrad. Dette må det gjøres noe med!

Det er et godt poeng at én av grunnene til at det bygges for få studentboliger er den store subsidieringen. Man kan diskutere mye frem og tilbake for om størrelsen på subsidiene er riktig eller gal, og om man bør subsidiere i det hele tatt. Et argument for subsidiering av studentboliger innebærer også at flere har muligheten til å studere selv uavhengig av sosioøkonomisk bakgrunn. Et argument imot er at det bygges for lite og for tregt. Dermed er man kanskje like langt? Når man ikke får studentbolig, blir man tvunget på det private leiemarkedet. En del finner det nødvendig å takke nei til studietilbud fordi de ikke får tak i bosted de har råd til å bo på (eller får tak i bosted overhodet…). Dette innebærer at ens sosioøkonomiske bakgrunn spiller inn får om man har muligheten til å lykkes eller ikke. Dette er uakseptabelt!

Vær den første til å kommentere

Svar

Din e-post vil ikke publiseres